Τετάρτη, 28 Οκτωβρίου, 2020

Φωτιές βάζει ρύθμιση για πλειστηριασμούς στην εμπορική αξία

αρχείο λήψης
Ενδοκυβερνητικές τριβές προκαλεί το σχέδιο νόμου του υπουργείου Δικαιοσύνης για την αναμόρφωση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, το οποίο μεταξύ άλλων προβλέπει πως για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου που κατάσχεται λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία και όχι η αντικειμενική αξία.
Σήμερα η ελάχιστη τιμή εκκίνησης για εκπλειστηριασμό ακινήτων του οφειλέτη, δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία, με αποτέλεσμα -επειδή οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων είναι κατά πολύ υψηλότερες από τις εμπορικές τιμές- οι πλειστηριασμοί να κηρύσσονται άγονοι.

Ο ισχύων νόμος που χρονολογείται από το 2008 προβλέπει πως αν πραγματοποιηθούν δύο άγονοι πλειστηριασμοί, η εφορία μπορεί να ζητήσει μέσω του δικαστηρίου τη μείωση της τιμής εκκίνησης του ακινήτου που βγαίνει στο σφυρί. Η τρόικα εξ αρχής θεωρούσε ότι η διαδικασία αυτή είναι χρονοβόρα και πολυδάπανη, καθώς στην πράξη δεν γίνονται πλειστηριασμοί και τελικά το Δημόσιο δεν εισπράττει τα οφειλόμενα.

Έτσι, στο τελευταίο επικαιροποιημένο Μνημόνιο προβλέφθηκε η δέσμευση της ελληνικής πλευράς για την αλλαγή του πλαισίου διεκδίκησης των ληξιπρόθεσμων χρεών, με ορισμό της τιμής εκκίνησης των ακινήτων που εκπλειστηριάζονται στο 1/3 της αντικειμενικής αξίας.

Έπειτα από αλλεπάλληλες συσκέψεις στο διάστημα Αυγούστου – Νοεμβρίου 2014 κυβέρνηση και τρόικα συμφώνησαν να μειωθεί το ύψος της τιμής της πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς. Οι πρώτες πληροφορίες ανέφεραν πως η κυβέρνηση είχε πείσει τους επικεφαλής της τρόικας το ποσό αυτό να ανέρχεται στα 2/3 της αντικειμενικής και εάν δεν γινόταν συναλλαγή στα 2/3 τότε να πηγαίνει στο 50% της αντικειμενικής.

Ολική ανατροπή

Ωστόσο, το σχέδιο νόμου του υπουργείου Δικαιοσύνης για την αναμόρφωση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που κατέθεσε ο υπουργός Δικαιοσύνης Χαράλαμπος Αθανασίου στη Βουλή εμπεριέχει ρύθμιση για το θέμα που πόρρω απέχει από τη συμφωνία που είχε εξαγγείλει η κυβέρνηση.

Το άρθρο 993 παρ. 2 το νομοσχεδίου προβλέπει πως για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου που κατάσχεται λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης και όχι η αντικειμενική αξία, όπως ορίζει η ισχύουσα ρύθμιση. Ξεκαθαρίζεται δε πως οι ειδικότερες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της νέας αυτής διάταξης θα καθοριστούν με προεδρικό διάταγμα και ότι μέχρι την έκδοση του διατάγματος αυτού, όπου προβλέπεται για το ακίνητο που κατάσχεται αντικειμενική αξία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, θα λαμβάνεται υπόψη αυτή η αντικειμενική αξία.

Αλλά και στο άρθρο 995 του ίδιου νομοσχεδίου (προβλέπεται η δυνατότητα επίσκεψης του κατασχεθέντος ακινήτου από υποψήφιους πλειοδότες, με τη συνοδεία του δικαστικού επιμελητή), αναφέρεται ότι ως τιμή της πρώτης προσφοράς για το ακίνητο που εκπλειστηριάζεται ορίζεται η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης και όχι η αντικειμενική αξία, όπως ορίζει η ισχύουσα ρύθμιση.

Αντιδρά το ΠΑΣΟΚ

Σημειώνεται πως ο Τομέας Δικαιοσύνης του ΠΑΣΟΚ εξέφρασε σήμερα Δευτέρα τη διαφωνία του με το κατατεθέν σχέδιο νόμου ζητώντας την προστασία της κύριας κατοικίας.

Καθώς σήμερα δεν υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία για τις εμπορικές αξίες ακινήτων εγκυμονεί ο κίνδυνος πλειστηριασμών με τιμές εκκίνησης που θα είναι μικρότερες ακόμη και του 50% της σημερινής αντικειμενικής αξίας.

Λύση στο ζήτημα αυτό θα μπορούσαν να δώσουν οι δείκτες τιμών ακινήτων που θέλει να καταρτίσει το υπουργείο Οικονομικών, αλλά και το ηλεκτρονικό σύστημα συλλογής στοιχείων συναλλαγών επί ακινήτων που δημιουργεί μέσω υποθηκοφυλακείων η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων. Σύμφωνα ωστόσο με εκτιμήσεις των εμπλεκομένων τα σχετικά συστήματα δεν θα είναι σε επιχειρησιακή ετοιμότητα πριν από το 2016.

Τι λέει το υπουργείο Δικαιοσύνης

Σε ανακοίνωσή που εξέδωσε το υπουργείο Δικαιοσύνης για το θέμα αναφέρει:

«Οι αλλαγές όσον αφορά στον υπολογισμό της αξίας αλλά και την τιμή εκκίνησης των πλειστηριασμών ακινήτων αποτελούν αποτέλεσμα ενδελεχούς έρευνας και επιστημονικής μελέτης.

»Ωστόσο, λόγω των επικρατουσών συνθηκών, τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2015 ως βάση υπολογισμού της αξίας των ακινήτων κατά τον πλειστηριασμό παραμένουν οι αντικειμενικές αξίες.

»Πάντως, η Ελληνική Κυβέρνηση θεωρεί ότι η εμπορική αξία των ακινήτων αποτελεί την πιο αποτελεσματική και δικαιοπολιτικά ορθή μέθοδο υπολογισμού της αξίας του ακινήτου για τις ανάγκες του πλειστηριασμού. Αυτή η μέθοδος άλλωστε αποτελεί και την πρακτική των περισσοτέρων χωρών του δυτικού κόσμου.

»Ως κριτήριο για τον καθορισμό της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να είναι μεμονωμένες μεταβιβάσεις γειτονικών ομοειδών ακινήτων οι οποίες είναι πιθανόν να μην αντανακλούν την πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων. Επομένως , ο ορισμός της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να γίνεται αυθαίρετα.

»Έτσι απαιτείται η δημιουργία ενός μεθοδολογικά αξιόπιστου συστήματος εκτιμήσεων, το οποίο θα στηρίζεται σε σταθερά, επιστημονικώς αποδεκτά και αδιάβλητα κριτήρια υπολογισμού, ώστε με βάση αυτό να ορίζονται με σαφήνεια και ορθότητα οι εμπορικές αξίες των ακινήτων. Αυτό το σύστημα αναμένεται να δημιουργηθεί μέχρι το τέλος του 2015 με τη συνεργασία των συναρμόδιων Υπουργείων. Έτσι θα αποφευχθεί ο πλειστηριασμός ακινήτων έναντι αντιτίμων που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων και ως εκ τούτου οδηγούν σε άδικες καταστάσεις για τα μετέχοντα στη διαδικασία του πλειστηριασμού μέρη.

»Μέχρι τη δημιουργία του συστήματος αυτού για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου, υπόψιν λαμβάνονται οι αντικειμενικές αξίες, ενώ η τιμή πρώτης προσφοράς (εκκίνησης) ορίζεται στα 2/3 αυτής, όπως και κατά το νομοθετικό καθεστώς που ίσχυε μέχρι σήμερα.

»Στο σύστημα αυτό αναφέρθηκε ο Υπουργός Δικαιοσύνης κ. Χαράλαμπος Αθανασίου κατά την ομιλία του στη διαδικασία παροχής ψήφου εμπιστοσύνης στην Κυβέρνηση στις 9 Οκτωβρίου τονίζοντας την διαπραγματευτική επιτυχία της χώρας μας.

»Έπειτα από κοπιώδεις διαπραγματεύσεις και έναντι των θέσεων της τροϊκας που ζητούσε: α) τον καθορισμό της αξίας του προς πλειστηριασμό ακινήτου βάσει της εμπορικής αξίας του από την έναρξη εφαρμογής του νέου κώδικα, και β) τιμή εκκίνησης ίση με το 1/3 της εμπορικής αξίας, έγιναν δεκτές οι θέσεις της χώρας μας.

»Σύμφωνα με αυτές ορίζεται τιμή εκκίνησης πλειστηριασμού τα 2/3 της εμπορικής αξίας του ακινήτου η οποία υπολογίζεται βάσει αδιάβλητου συστήματος που αντανακλά τις πραγματικές συνθήκες τις αγοράς ενώ μέχρι να δημιουργηθεί το σύστημα αυτό (τέλος του 2015) θα ισχύει το υπάρχον σύστημα της αντικειμενικής αξίας.

»Μόνο κατά το χρονικό διάστημα αυτό, αν ο πλειστηριασμός δεν ήταν επιτυχής , λόγω ελλείψεως προσφορών, επαναλαμβάνεται σε 14 ημέρες με τιμή εκκίνησης το 50% της αντικειμενικής αξίας. Το ίδιο αποτέλεσμα θα υπήρχε και με το υπάρχον σύστημα δεδομένης της αποτυχίας του πρώτου πλειστηριασμού που αναπόδραστα θα οδηγούσε σε θέση χαμηλότερης τιμής από το δικαστήριο για τον επόμενο πλειστηριασμό.

»Οι ως άνω διαδικασίες ενισχύονται με την καθιέρωση των κλειστών προσφορών αλλά και του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, οι λεπτομέρειες του οποίου θα ορισθούν με ΠΔ που θα διαμορφωθεί άμεσα μετά την ψήφιση του νέου ΚΠολΔ, ώστε να αποφεύγονται φαινόμενα χειραγωγούμενων πλειστηριασμών (κοράκια).

»Έτσι λοιπόν καθίσταται σαφές ότι η Ελληνική Κυβέρνηση ενεργώντας με ευθύνη διαμόρφωσε ένα νέο ρεαλιστικό και μοντέρνο σύστημα πλειστηριασμών που από τη μία προσαρμόζεται στις καλές βέλτιστες διεθνείς πρακτικές και οδηγεί στη διενέργεια πλειστηριασμών χωρίς να ελλείπουν οι μηχανισμοί υπολογισμού της αξίας των ακινήτων αλλά και τις τιμής πρώτης προσφοράς σε τέτοια επίπεδα ώστε να αποτρέπεται η θέση τιμών τέτοιων που αφήνουν απροστάτευτους τους οφειλέτες».

Θανάσης Κουκάκης

Διαδώστε!

Αφήστε το Σχόλιό σας

Η ηλ. διεύθυνσή σας δεν κοινοποιείται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *

error: Content is protected !!