Κάθε εβδομάδα ο Λογιστής-Φοροτεχνικός Χρήστος Βουραζέρης, συζητά με τον Μιχάλη Αστρά στο «Asteras Radio 92», επίκαιρα οικονομικά και φορολογικά θέματα. Στην τελευταία εκπομπή επικεντρώθηκε στις νέες αντικειμενικές αξίες που ανακοινώθηκαν για την Άνδρο, ενώ έδωσε χρήσιμες διευκρινίσεις για τον εξωδικαστικό μηχανισμό όπου έχουν ήδη ξεκινήσει οι αιτήσεις υπαγωγής αλλά και για τις φορολογικές δηλώσεις.
Οι νέες αντικειμενικές αξίες
Όπως επεσήμανε ο κ. Βουραζέρης η απόφαση που αλλάζει τις αντικειμενικές αξίες σε όλη τη χώρα είναι η υπ” αριθμ. 57732 με ημερομηνία έκδοσης 18/5/2021. Όποιος πολίτης επιθυμεί να ενημερωθεί διεξοδικά μπορεί να την αναζητήσει στο διαδίκτυο.
Τι είναι οι αντικειμενικές αξίες: Στην ουσία είναι η τιμή ζώνης που ισχύει στις περιοχές που υπάρχει αντικειμενικός προσδιορισμός αξίας ακινήτων. Δηλαδή ο ιδιοκτήτης ακινήτου σε περιοχή που υπάρχει αντικειμενικός προσδιορισμός μπορεί μέσω ενός εντύπου να υπολογίσει ακριβώς την αντικειμενική του αξία σε περίπτωση μεταβίβασης ή για τις περιπτώσεις που πληρώνει ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων, λαμβάνονται υπόψιν τα λεγόμενα «συγκριτικά», όπου εκεί το ποσοστό κυμαίνεται ανάλογα με την τελευταία μεταβίβαση και την κοστολόγηση του εκάστοτε προϊσταμένου(Έφορα).
«Δυστυχώς αυτή τη στιγμή το μεγαλύτερο ποσοστό της Άνδρου βρίσκεται μέσα στο 2% της Επικράτειας που δεν έχει υπολογισμό αξίας ακινήτων με την μέθοδο του αντικειμενικού προσδιορισμού. Το νησί έχει σχέδιο πόλεως στη Χώρα, τον Όρμο Κορθίου, το Γαύριο και το Μπατσί. Όλοι οι υπόλοιποι οικισμοί βρίσκονται εκτός τους συστήματος με όλα τα προβλήματα που συνεπάγονται. Το μεγαλύτερο είναι ότι καθυστερεί πάρα πολύ η ανάπτυξη του νησιού γιατί κάποιος που θέλει να έρθει να αγοράσει, σαφώς και θέλει να γνωρίζει από την αρχή ποια είναι η αξία και όχι να μπαίνει σε αλισβερίσια με τον κάθε Έφορα και τον κάθε υπηρεσιακό παράγοντα. Είναι επιτακτική ανάγκη να οριοθετηθούν όλοι οι οικισμοί του νησιού. Το 98% της Ελλάδας είναι εντός αντικειμενικού προσδιορισμού ενώ το νησί μας είναι μέσα στο 2%! Αυτό πρέπει να το φροντίσουμε όλοι, οι δημότες, η τοπική αυτοδιοίκηση, ο σύλλογος των μηχανικών.», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Βουραζέρης.
Ενδεικτικά, οι νέες τιμές των ζωνών
Η πρωτεύουσα της Άνδρου, η Χώρα διαθέτει συνολικά 10 ζώνες, ενώ ο μέσος όρος αύξησης της τιμής ανέρχεται στο 23,58%. Η πιο ακριβή ζώνη είναι η Α” η οποία από 1.800 ευρώ αυξήθηκε στα 2.150 ευρώ, ενώ αποτελεί και την ακριβότερη σε ολόκληρο το νησί. Η Β” ζώνη από 1.550 ευρώ αυξήθηκε στα 1.900 ευρώ, η Γ” από 1.400 ευρώ στα 1.550 ευρώ, η Δ” από 1.100 ευρώ στα 1.400 ευρώ, η Ε” από 1.150 ευρώ στα 1500 ευρώ κλπ. Σε γενικές γραμμές όλες έχουν σημειώσει αύξηση ενώ η μεγαλύτερη παρατηρείται στη Θ” ζώνη όπου αυξήθηκε κατά 35%.
Ο Όρμος Κορθίου έχει μόνο 3 ζώνες. Η Α” ζώνη από 1.150 ευρώ αυξήθηκε στα 1.250 ευρώ, η Β” από 1.000 ευρώ στα 1.150 ευρώ και η Γ” από 900 στα 1.050 ευρώ η οποία είναι και η μικρότερη σε όλο το νησί. Η αύξηση κατά μέσο όρο ανήλθε στο 13,45%.
«Οι φίλοι μηχανικοί από εδώ και πέρα όταν υπάρχουν τακτοποιήσεις σε αυθαίρετα κλπ θα ξέρουν ότι πλέον η Γ” ζώνη του Κορθίου είναι η μικρότερη του νησιού, διότι παλαιότερα η πιο μικρή ζώνη ήταν η Ε” ζώνη του Γαυρίου στα 850 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι κάποιος που θέλει να τακτοποιήσει το ακίνητό του θα πληρώνει λίγο παραπάνω γιατί η μικρότερη ζώνη είναι στα 1050 ευρώ. Φυσικά μιλάμε για τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως. Εκείνα που είναι εντός σχεδίου έχουν τη ζώνη τους. Για παράδειγμα αν γίνει μία τακτοποίηση στο Μεσαθούρι που είναι εκτός σχεδίου, θα πάρει την μικρότερη τιμή που είναι στα 1050 ευρώ», διευκρίνισε ο κ. Βουραζέρης.
Το Γαύριο διαθέτει 5 ζώνες, από την Α” έως την Ε”. Η Α” από 1.250 αυξήθηκε στα 1.450 ευρώ, η Β” από 1.200 στα 1.350 ευρώ, η Γ” από 1.100 ευρώ στα 1.300 ευρώ, η Δ” από 950 ευρώ στα 1.200, η Ε” από 850 ευρώ στα 1.100 ευρώ. Ο μέσος όρος αύξησης στο Γαύριο ανήλθε 20,48%.
Η μεγάλη ευχάριστη έκπληξη εντοπίζεται στο Μπατσί, το οποίο διαθέτει 11 ζώνες, τις περισσότερες στο νησί. Η Α” από 1.600 ευρώ αυξήθηκε στα 1900 ευρώ, η Β” από 1.550 ευρώ στα 1.650 ευρώ, η Γ” από 1.500 ευρώ στα 1.650 ευρώ κλπ. Στο Μπατσί σημειώθηκε η μικρότερη αύξηση 8,80% και ήρθε κοντά στο μέσο όρο ολόκληρης της επικράτειας, που ανήλθε στο 8%.
Αξίζει να αναφερθεί πως η αύξηση σε όλο το νησί ανήλθε σε 16,58%.
Σε ερώτηση του κ. Μιχάλη Αστρά, με ποια αξία θα φορολογηθεί -αντικειμενική ή εμπορική- η μεταβίβαση, πώληση ακινήτου , ο κ. Βουραζέρης υποστήριξε πως ο φόρος μεταβίβασης είτε είναι από επαχθή αιτία είτε γονική παροχή κλπ υπολογίζεται τις περισσότερες φορές βάσει της αντικειμενικής αξίας ακινήτου. Ωστόσο, όπως ο ίδιος εξήγησε στο κομμάτι του εισοδήματος και του πόθεν έσχες λαμβάνεται υπόψιν η εμπορική. «Για παράδειγμα, αν πουλήσει κάποιος ένα ακίνητο με συμφωνία 50.000 ευρώ, αυτά τα χρήματα θα πρέπει να δικαιολογήσει που τα βρήκε. Αν όμως το ακίνητο έχει αντικειμενική 150.000 ευρώ θα πληρωθεί φόρος μεταβίβασης για αυτό το ποσό. Δηλαδή το κράτος στην μεταβίβαση υπολογίζει τον φόρο στην αντικειμενική και δεν ενδιαφέρεται για την εμπορική αν είναι μικρότερη, τόνισε. Αν γίνει ωστόσο το αντίστροφο, δηλαδή αν η αντικειμενική αξία που έχει θεσμοθετήσει το κράτος είναι μικρότερη από αυτήν που έχει συμφωνήσει πωλητής – αγοραστής (μεγαλύτερη η εμπορική) , τότε το κράτος για την μεταβίβαση θα πάρει την εμπορική, την υψηλότερη δηλαδή.
Αναφερόμενος ο κ. Βουραζέρης σε ιστορικά στοιχεία, επεσήμανε πως τις αντικειμενικές αξίες το 1980 τις έβγαζαν τοπικοί παράγοντες, επιτροπές από την τοπική αυτοδιοίκηση καθώς και υπηρεσιακοί υπάλληλοι. Το 2021 οι αντικειμενικές αξίες δεν βγήκαν καν από υπηρεσιακούς παράγοντες του Υπουργείου Οικονομικών αλλά από πιστοποιημένους εκτιμητές που έχει το Υπουργείο. Υποστήριξε δε, πως έχει γίνει μια πολύ σοβαρή δουλειά, με την φιλοσοφία η αντικειμενική αξία να έρθει πιο κοντά στην εμπορική όσο είναι δυνατόν.
«Το θέμα είναι ότι πρέπει επιτέλους το κράτος να δει τι θα γίνει με την παλαιότητα των ακινήτων. Αυτή τη στιγμή ανεβαίνουν οι αντικειμενικές συνέχεια. Στις κατοικίες υπάρχει ένα -5% λόγω παλαιότητας ανά πενταετία που φτάνει έως 40%. Αυτό σημαίνει ότι σπίτια που είναι του ’50 και του ’60 εξομοιώνονται με κατοικίες που είναι του ’80 και μετά. Είναι άδικο αυτό. Επίσης στα επαγγελματικά ακίνητα λαμβάνουν -5% κάθε πενταετία λόγω παλαιότητας και έως 20%. Αυτό σημαίνει ότι καταστήματα, γραφεία, επαγγελματικοί χώροι του προηγούμενου αιώνα έρχονται και εξομοιώνονται με νεόδμητα ακίνητα του 2000. Πρέπει το κράτος στον υπολογισμό που θα γίνει να κάνει κάτι με την παλαιότητα, να αυξήσει για παράδειγμα τους συντελεστές. Επίσης πρέπει να σταματήσει αυτό το πραγματικά παράδοξο ότι αν έχεις ένα ακίνητο το οποίο είναι του 1980 και κάνεις για παράδειγμα μία τουαλέτα, ή τακτοποιείς ένα χώρο και τον μεγαλώνεις για 7-8 τετραγωνικά, τότε με διοικητική διάταξη στην πολεοδομική τακτοποίηση μηδενίζει την παλαιότητα και το κατατάσσει στα καινούρια λαμβάνοντας υπόψιν την ημερομηνία της τακτοποίησης. Αυτές είναι αδικίες που πρέπει να διορθωθούν», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Βουραζέρης.
Ενδεικτικά παραδείγματα μεγάλων αυξήσεων ανά την επικράτεια
Στην Μύκονο είχαμε περίπτωση αύξηση αντικειμενικής αξίας κατά 229%, από 1.200 ευρώ έφτασε 3.800 ευρώ και 3950 ευρώ το τετραγωνικό! Πολύ μεγάλη αύξηση 93% είχε το Λαγονήσι, όπου ζώνη από 750 ευρώ έφτασε 1.450 ευρώ, το Χαλάνδρι από 1.250 ευρώ πήγε 1.900 ευρώ, η Κέρκυρα, η Νέα Αλικαρνασσός κα.
«Αυξήσεις σημειώθηκαν και στις περιοχές εκείνες που εφαρμόστηκε για πρώτη φορά ο αντικειμενικός προσδιορισμός. Δηλαδή για τα ακίνητα που ήταν εκτός, όπως σε πολλά νησιά που εντάχθηκαν στον αντικειμενικό, ανέβηκαν οι τιμές κάπου και σε άλλες περιοχές μειώθηκαν. Στην Ιθάκη, Ρόδο, Κω, Κεφαλλονιά αυξήθηκαν πολύ οι τιμές, αντιθέτως μειώθηκαν στη Χίο, Πρέσπες, Ορεστιάδα, Αμύνταιο. Είναι πραγματικά κομβικό σημείο για την ανάπτυξη του νησιού μας, η οριοθέτηση των οικισμών και ο αντικειμενικός προσδιορισμός παντού!», τόνισε ο κ. Βουραζέρης ολοκληρώνοντας τη συζήτηση για τις νέες αντικειμενικές αξίες.
Διευκρινήσεις για τον εξωδικαστικό μηχανισμό
Η διαδικασία του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών στην ουσία αποτρέπει την πτώχευση και ο οφειλέτης διατηρεί την περιουσία του. Απευθύνεται σε όλους, φυσικά και νομικά πρόσωπα που έχουν οφειλές είτε σε τράπεζες, είτε στο δημόσιο και τους φορείς κοινωνικής ασφάλισης.
Ο κάθε ενδιαφερόμενος μπαίνει στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και υποβάλλει κάποια δικαιολογητικά και πληροφορίες, ταυτοχρόνως γίνεται άρση του τραπεζικού και φορολογικού απορρήτου. Μόλις γίνει η αίτηση κατευθείαν πηγαίνει στις τράπεζες, όπου χρειάζεται να συναινέσει η πλειοψηφία, το 60% για να ξεκινήσει η διαδικασία η οποία διαρκεί 2 μήνες. Αν δεν συναινέσει η πλειοψηφία των τραπεζών δεν ξεκινάει καμία διαδικασία. Αν όμως συναινέσουν οι τράπεζες, με την αίτηση κατευθείαν παρέχεται αναστολή των πλειστηριασμών.
Υπάρχει ένας αλγόριθμος βάσει του οποίου γίνεται μία πρόταση ρύθμισης των συνολικών οφειλών, αν το δεχτεί οφειλέτης κατευθείαν η ρύθμιση πηγαίνει στο δημόσιο και στους φορείς κοινωνικής ασφάλισης και κατά 99% το δέχονται και προχωρούν στη ρύθμιση με πολλές δόσεις.
Σημαντικές ερωτήσεις – απαντήσεις:
Όταν γίνει αίτηση υποχρεωτικά οι τράπεζες θα προχωρήσουν σε ρύθμιση;
Όχι. Στη διαδικασία του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών δεν υπάρχει υποχρέωση από τις τράπεζες να προβούν σε ρύθμιση των χρεών. Υπάρχουν ωστόσο κάποιοι κανόνες στις τράπεζες, δηλαδή η ικανότητα αποπληρωμής του δανείου βγαίνει μέσα από τη δυνατότητα του οφειλέτη, από τα εισοδήματά του και τα εισοδήματα των εγγυητών. Επίσης υπάρχει η αρχή «χειροτέρευση θέσης». Αυτό σημαίνει ότι καμία τράπεζα δεν μπορεί να λάβει λιγότερα χρήματα από αυτά που θα λάμβανε σε περίπτωση που ρευστοποιούνταν όλη η περιουσία του οφειλέτη και του εγγυητή. Κάποιος που έχει μεγάλη ακίνητη περιουσία δεν τη γλιτώνει, θα πληρώσει αυτά που οφείλει. Κάποιος που έχει μικρή ακίνητη περιουσία ίσως γλιτώσει και γίνει κάποιο κούρεμα.
Τι ισχύει για τις δόσεις;
Για τις τράπεζες δεν υπάρχει όριο. Οι 420 δόσεις που έχουν αναφερθεί στα δελτία τύπου, είναι θέμα τράπεζας, ηλικίας οφειλέτη και ικανότητας αποπληρωμής.
Αν ο οφειλέτης οφείλει σε μία τράπεζα μπορεί να ενταχθεί στον μηχανισμό;
Όχι. Αν κάποιος οφείλει μόνο σε μία τράπεζα, πρέπει να απευθυνθεί σε αυτή αποκλειστικά και να ρυθμίσει τα χρέη βάσει του κώδικα δεοντολογίας τραπεζών, νόμος 4224/2013. Δεν μπορεί να κάνει αίτηση.
Εάν κάποιος έχει ρύθμιση σε τράπεζα η οποία είναι ενεργή μπορεί να μπει στον εξωδικαστικό αφήνοντας έξω την συγκεκριμένη τράπεζα και να ρυθμίσει άλλες;
Όχι. Όταν γίνει αίτηση στον εξωδικαστικό υποχρεωτικά πρέπει να προβεί οφειλέτης σε ρύθμιση των χρεών όλων των τραπεζών.
Προσοχή: Μην προσπαθήσει κανείς να κάνει την αίτηση μόνος του γιατί υπάρχουν παγίδες και αλλαγές.
Παράδειγμα: Μπορεί κάποιος να έχει οφειλές μόνο προς το δημόσιο, πχ στην εφορία; Πριν πέντε ημέρες η απάντηση θα ήταν όχι και ότι θα έπρεπε να πάει στην εφορία και να ρυθμίσει με την πάγια 24 έως 48 δόσεις. Η διαδικασία άλλαξε και αν κάποιος οφείλει μόνο στο δημόσιο ή στον ΕΦΚΑ ως κριτήριο λαμβάνεται υπόψιν το ποσό οφειλής όπου αν αυτό είναι πάνω από 10.000 ευρώ δίνει δικαίωμα να κάνει αίτηση στον μηχανισμό.
Ξεκίνησαν οι δηλώσεις φόρου εισοδήματος – Μη βιαστείτε να τις υποβάλλεται!
Όπως εξήγησε ο κ. Βουραζέρης, ήδη και μέσα από τα στατιστικά που υπάρχουν μέχρι την Τρίτη είχαν υποβληθεί 221.000 δηλώσεις. Το αντίστοιχο περσινό διάστημα είχαν υποβληθεί 2 εκ. δηλώσεις.
«Μεγάλο ρόλο έπαιξε φέτος, ότι άργησε να ανοίξει το σύστημα, όμως θα συμβούλευα να μην βιαστούν οι φορολογούμενοι. Υπάρχουν πάρα πολλά στοιχεία που δεν έχουν ανεβεί στο TAXIS λόγω πανδημίας. Έχουν μπλοκάρει τα πράγματα με τις αποζημιώσεις και δεν έχουν ανέβει ακόμα στο σύστημα. Κυρίως για κάποιους κωδικούς που είναι σημαντικοί που βάζουμε εμείς οι φοροτεχνικοί τα ποσά που δεν θεωρούνται εισόδημα, όμως καλύπτουμε τεκμήρια, αυτοκίνητα, αγορές κλπ. Ήδη είναι προ συμπληρωμένες στο Ε3 οι επιστρεπτέες προκαταβολές που έχουν λάβει οι επιχειρήσεις, όπως επίσης στην ενημέρωση βεβαίωσης αποδοχών για μισθωτούς υπάρχουν τα ποσά από αποζημιώσεις ειδικού σκοπού, όμως δεν υπάρχουν προ συμπληρωμένα στους κωδικούς του εντύπου του Ε1. Σύμφωνα με το Υπουργείο εντός της εβδομάδος οι επιστρεπτέες προκαταβολές και οι αποζημιώσεις ειδικού σκοπού θα έχουν προ συμπληρωθεί. Ας κάνουν όλοι υπομονή μέχρι τέλος της εβδομάδας.», επεσήμανε ο κ. Βουραζέρης.
Σημείωσε ακόμα πως δεν υπάρχουν δεδομένα από τις αποζημιώσεις covid που έδωσαν άλλοι φορείς, όχι απευθείας από το δημόσιο, αλλά μέσω του υπουργείου εργασίας, τουρισμού. Αν δεν υπάρχουν τα συγκεκριμένα στοιχεία δεν μπορεί ο φορολογούμενος να υποβάλει δήλωση. Μόλις δοθούν τα ποσά αυτά από τα υπουργεία στη ΑΑΔΕ και το υπουργείο οικονομικών, θα ανέβουν στο σύστημα και οι δηλώσεις θα μπορούν να υποβληθούν.
Επιπλέον, τα ποσά που συμψηφίστηκαν εντός του 2020 από μειωμένα μισθώματα, όπου μέχρι και τον Οκτώβριο του 2020 οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν έπαιρναν ρευστό αλλά τα ποσά που λάμβαναν από το κράτος πήγαιναν μόνο σε συμψηφισμούς. Αυτά τα ποσά δεν αναγράφονται κάπου, και δεν μπορούν να καλύψουν τεκμήρια. Τα ποσά που εισέπραξαν κάποιοι τους μήνες Νοέμβριο και Δεκέμβριο του 2020 για ενοίκια που δεν πήραν είτε για τα μειωμένα, δεν θα τα δουν φέτος ούτε θα καλύψουν τεκμήρια γιατί θα μπουν στη δήλωση του 2021, αφού εισπράχθηκα τότε.
Τέλος για τους μισθωτές που δεν πλήρωσαν ενοίκιο, όχι λόγω covid, οι ιδιοκτήτες ειδικά για φέτος πριν υποβάλλουν τη δήλωση θα πρέπει να γνωστοποιήσουν στη ΔΟΥ την εξώδικη όχληση που έχουν υποβάλλει με οποιοδήποτε μέσο.
Ακούστε ολόκληρη την εκπομπή:
