Κάθε εβδομάδα ο Λογιστής-Φοροτεχνικός Χρήστος Βουραζέρης, συζητά με τον Μιχάλη Αστρά στο «Asteras Radio 92», επίκαιρα οικονομικά και φορολογικά θέματα. Στην εκπομπή της περασμένης Τετάρτης ασχολήθηκε με την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, δίνοντας σημαντικές πληροφορίες και οδηγίες για τον συγκεκριμένο τομέα που κερδίζει ολοένα σημαντικό έδαφος στο νησί μας.
Ορισμένα εισαγωγικά στοιχεία και έννοιες
«Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει εξελιχθεί πολύ τα τελευταία δύο – τρία χρόνια, έχει μπει ενεργά στη ζωή μας και φορολογείται όπως οι αστικές μισθώσεις, επεσήμανε ο κ. Βουραζέρης στην έναρξη της εκπομπής, δίνοντάς το έναυσμα για όσα ακολούθησαν κατά τη συνομιλία του με τον κ. Αστρά,
Η ορθή ονομασία είναι «Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου στα πλαίσια της οικονομίας του διαμοιρασμού» και όχι «airbnb» που έχει επικρατήσει. Στην ουσία αφορά μισθώσεις σύντομης διάρκειας, όχι πέραν του έτους. Η λέξη «airbnb» την οποία συνηθίζουμε όλοι να χρησιμοποιούμε, στην ουσία είναι μία ηλεκτρονική πλατφόρμα όπου μπορεί κάποιος να εγγραφεί και στην συνέχεια να αναζητεί σύμφωνα με τα κριτήρια που θέλει, περιοχή, παροχές, τιμή κλπ. «Προφανώς επειδή η πλατφόρμα airbnb ήταν η πρώτη εταιρεία με παροχές σε ιδιώτες πελάτες, χορήγησε άτυπα το όνομα στην όλη διαδικασία. Υπάρχουν ωστόσο κι άλλες πλατφόρμες όπως Booking.com, Hotels κ.α. οι οποίες στο παρελθόν συμβάλλονταν μόνο με επαγγελματίες του χώρου, δηλαδή μόνο με ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια κ.α. που είχαν κάνει έναρξη εργασιών στο Υπουργείο Οικονομικών. Από την άλλη μεριά, η airbnb έκανε συμβάσεις κυρίως με ιδιώτες που απλά νοίκιαζαν ένα ή και παραπάνω δωμάτια. Τώρα πλέον μπορούν και οι επιχειρήσεις και οι ιδιώτες να συμβάλλονται με όλες τις πλατφόρμες μίσθωσης», τόνισε ο κ. Βουραζέρης.
Σημειώνεται ότι η πρώτη φορά που δόθηκε η δυνατότητα για βραχυχρόνιες μισθώσεις ξεκίνησε το 2016 με το Νόμο 4446, άρθρο 111. Ωστόσο ο συγκεκριμένος Νόμος διέθετε δύο βασικούς περιορισμούς. Δεν επιτρέπονταν η μίσθωση από τον ίδιο τον διαχειριστή – ιδιοκτήτη για πάνω από δύο ακίνητα -σοβαρό μειονέκτημα- και επίσης δεν μπορούσε κάποιος να μισθώσει τα ακίνητά του για πάνω από 90 ημέρες συνολικά ανά έτος στα νησιά με πάνω από 10.000 κατοίκους, ενώ στα νησιά με κάτω από 10.000 κατοίκους, max ορίζονταν οι 60 ημέρες. Υπήρχε όμως ένα μικρό παραθυράκι όπου μπορούσε ο διαχειριστής – ιδιοκτήτης να μισθώσει και παραπάνω ημέρες, αρκεί το προερχόμενο εισόδημα να μην υπερέβαινε τις 12.000 ευρώ. Επιπλέον δεν μπορούσε να μισθωθεί με βραχυχρόνια μίσθωση κάποιο διαμέρισμα πολύ μικρό που ήταν λιγότερο από 9 τ.μ. ή δεν ήταν νομιμοποιημένο. Πριν προλάβει να στεγνώσει το μελάνι από τον συγκεκριμένο νόμο, όπως χαρακτηριστικά ανέφερε ο κ. Βουραζέρης, ήρθε ένας καινούριος το 2017, ο οποίος είναι βασικός και πρέπει όσοι ασχολούνται με το αντικείμενο να τον γνωρίζουν. Συγκεκριμένα είναι ο Νόμος 4472/2017 και η πολυγραφημένη 1187/2017 που άλλαξε τα πάντα. Ακύρωσε την προϋπόθεση των τετραγωνικών μέτρων, αφού μπορεί πλέον να νοικιαστεί ακίνητο και κάτω από 9 τ.μ., της νομιμότητας του κτιρίου, όπου μπορεί να νοικιαστούν και κτίρια που δεν έχουν τακτοποιηθεί, ενώ καταργήθηκαν μέχρι νεοτέρας οι περιορισμοί για τα μέχρι δύο ακίνητα που μπορεί κάποιος να μισθώσει και τέλος οι ημέρες μίσθωσης. Στην ουσία άφησε για το μέλλον να εκδοθεί μία Κοινή Υπουργική Απόφαση από τα τρία συναρμόδια Υπουργεία, Ανάπτυξης, Οικονομικών, Τουρισμού με την οποία θα καθορίζονταν πόσες μέρες μπορεί να γίνει μίσθωση το έτος και πόσα ακίνητα μπορούμε να εκμεταλλευτούμε με βραχυχρόνια μίσθωση. Μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί η Κοινή Υπουργική Απόφαση, άρα ο καθένας μπορεί να νοικιάσει όσους χώρους θέλει για όσες μέρες θέλει. Το 2018 εκδόθηκε μία τρίτη εγκύκλιος, η 1170, με την οποία καθορίζεται το νομικό πλαίσιο σχετικά με το πως ακριβώς θα γίνονται οι μισθώσεις, οι προθεσμίες ενημέρωσης της πλατφόρμας στο Υπουργείο Οικονομικών, τα πρόστιμα και διάφορες άλλες ρυθμίσεις για τους διαχειριστές των πλατφορμών μισθώσεων.
Αξίζει να αναφερθεί ότι οποιοσδήποτε έχει ένα ή περισσότερα ακίνητα μπορεί να τα εκμισθώσει με τη μέθοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μπορεί επίσης αντί να τα εκμισθώσει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, να τα μισθώσει σε κάποιον τρίτο ο οποίος θα αναλάβει τη διαχείριση των μισθώσεων. Παράλληλα με τη βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί κάποιος να μισθώσει ακόμα κι έναν χώρο του ακινήτου του, πχ ένα δωμάτιο. Εάν κάποιος διαθέτει ένα σπίτι με δύο δωμάτια ελεύθερα υπάρχει η δυνατότητα με ξεχωριστό Μητρώο Ακινήτων (ΑΜΑ) να ενοικιάζει κάθε δωμάτιο ξεχωριστά.
Σημαντικό: Για κάθε ακίνητο ή κάθε χώρο ακινήτου (δωμάτιο) ορίζεται ένας και μόνο διαχειριστής ανά πλατφόρμα μίσθωσης, γιατί πλέον κυκλοφορούν πολλές στην αγορά.
Παράδειγμα: Το ίδιο ακίνητο που μισθώνεται από ένα ζευγάρι μπορεί να εκμεταλλευτεί ως εξής: ο σύζυγος μπορεί να εκδώσει ειδικό μητρώο και να είναι διαχειριστής για την πλατφόρμα της booking και η σύζυγος μπορεί να εκδώσει ξεχωριστό ειδικό μητρώο για το ίδιο ακίνητο για την πλατφόρμα της airbnb.
Όπως τόνισε ο κ. Βουραζέρης είναι μία σοβαρή διαφοροποίηση από τις αστικές μισθώσεις, τις σύνηθες, αφού στην αστική μίσθωση πρέπει έχουν ρόλο όλοι οι συνιδιοκτήτες ενός ακινήτου ενώ στη βραχυχρόνια διαμονή ορίζεται μόνο ένας υπεύθυνος ανά πλατφόρμα. Μπορεί δηλαδή ένα ακίνητο να έχει παραπάνω από έναν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ανάλογα σε πόσες πλατφόρμες είναι καταχωρημένο και αντίστοιχα οι διαχειριστές, όχι οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες, να φορολογούνται ξεχωριστά ο καθένας με βάση τις μισθώσεις που έκαναν ανά πλατφόρμα.
Παράδειγμα: Κάποιος έχει ένα ακίνητο το οποίο δεν επιθυμεί να το διαχειρίζεται ο ίδιος και το μισθώνει σε δύο άλλους ανθρώπους, όπου ορίζονται ως διαχειριστές για τη booking και την airbnb αντίστοιχα. Ο ιδιοκτήτης θα φορολογηθεί για τα χρήματα που θα εισπράξει από τους διαχειριστές ως αρχική μίσθωση και οι διαχειριστές για τις εισπράξεις μέσω booking και airbnb.
Τα Βήματα
Πρώτο: Να υπάρχει ένα ακίνητο. Είτε να είναι ιδιοκτησία μας, είτε από μίσθωση. Άρα ο διαχειριστής ή οι διαχειριστές μπορούν να εκμεταλλευτούν ένα ακίνητο είτε αν είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες είτε αν το έχουν μισθώσει από τρίτο. Σε αυτήν την περίπτωση -μίσθωσης από τρίτο- θα πρέπει το ή τα ακίνητα να διαθέτουν ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ) ενώ θα πρέπει να συντάξουν μισθωτήριο και να κλικάρουν στην πρώτη επιλογή που εμφανίζει κάτω από το είδος μίσθωσης στην εφαρμογή του Υπουργείου, στο σημείο που αναφέρεται «επιτρέπεται η υπεκμίσθωση ακινήτου μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας του άρθρου 111 του νόμου 4446/2016». Με αυτόν τον τρόπο, δίνει ο εκμισθωτής – ιδιοκτήτης του ακινήτου την επιλογή στον διαχειριστή να εγγραφεί εκείνος στην πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ως διαχειριστής.
Δεύτερο: Η απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) από την πλατφόρμα του Υπουργείου Οικονομικών – ΑΑΔΕ. Ο διαχειριστής αναλαμβάνει να δηλώσει το ακίνητο και να λάβει αριθμό μητρώου από την ΑΑΔΕ. Αν έχουμε πάνω από έναν διαχειριστή επί του ίδιου ακινήτου αλλά σε διαφορετική πλατφόρμα μίσθωσης, αναλαμβάνει ο κάθε διαχειριστής, να δηλώσει το ακίνητο και να λάβει αριθμό μητρώου. Τον αριθμό μητρώου που θα λάβει έχει την υποχρέωση άμεσα να τον δηλώσει στην πλατφόρμα μίσθωσης. Σε διαφορετική περίπτωση η μη δήλωση, επισύρει αυτοτελές πρόστιμο 5.000 ευρώ. Όσα ακίνητα έχουν ειδικό σήμα λειτουργίας θα πρέπει να δηλώσουν εκείνο στην πλατφόρμα και όχι τον ΑΜΑ.
Τρίτο: Να ενταχθεί το ακίνητο σε μία από τις πλατφόρμες. Για τους ιδιώτες η δημοφιλέστερη είναι η airbnb και για τους επαγγελματίες η booking. Γίνεται η καταχώρηση στην πλατφόρμα της αρεσκείας μας και περιμένουμε από εκεί να ξεκινήσουν οι μισθώσεις. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να ξεχάσουμε να δηλώσουμε τον ΑΜΑ στις πλατφόρμες. Καλό θα είναι όσοι ασχολούνται με την βραχυχρόνια μίσθωση να ενημερώσουν τον λογιστή – φοροτεχνικό τους, γιατί υπάρχουν περιπτώσεις όπως η γνωστοποίηση λειτουργίας που χρειάζεται διαφορετικός χειρισμός.
Τέταρτο: Να δηλώνονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από τον μήνα αναχώρησης, τα στοιχεία του μισθωτή καθώς και τα στοιχεία της μίσθωσης. Για τους Έλληνες πολίτες χρειάζεται ο ΑΦΜ και το ονοματεπώνυμο, για τους αλλοδαπούς το ονοματεπώνυμο και ο αριθμός διαβατηρίου. Περαιτέρω βασικά στοιχεία, είναι το ποσό της συμφωνίας, το ποσό που θα καταβάλλει ο μισθωτής και όχι αυτό που προκύπτει από την εκκαθάριση. Πρέπει επίσης να δηλώνεται η τράπεζα στην οποία έγινε η κατάθεση, εάν είναι εσωτερικού ή εξωτερικού και μέσω ποιας πλατφόρμας πραγματοποιήθηκε η κράτηση. Συνηθισμένο λάθος: Σε περίπτωση ακύρωσης κράτησης όπου έχει καταβληθεί ως αποζημίωση κάποιο ποσό δεν το δηλώνουμε, ενώ πρέπει να δηλωθεί και αυτό στο Υπουργείο Οικονομικών.
Πέμπτο: Αφορά μόνο τους ιδιοκτήτες – διαχειριστές, σε περίπτωση που δεν έχουν δώσει προς διαχείριση τα ακίνητα σε τρίτους. Μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου κάθε έτους θα πρέπει να ενημερώνουν την ειδική πλατφόρμα του υπουργείου Οικονομικών με τον πίνακα των συν δικαιούχων του εισοδήματος αν υπάρχουν. Αν δεν γίνει η δήλωση θα φορολογηθεί ο διαχειριστής μόνος του, σε διαφορετική περίπτωση το εισόδημα θα μοιραστεί και στους συνιδιοκτήτες, όπως ορθά πρέπει να γίνει.
Τρόπος φορολόγησης
Ο τρόπος φορολόγησης για τα έσοδα από την βραχυχρόνια μίσθωση είναι ίδιος με την αστική μίσθωση. Βάσει των μισθώσεων που θεωρητικά θα ληφθούν και όχι με τα πραγματικά. Για εισοδήματα από μισθώσεις αφαιρείται 5% του εισοδήματος. Εν συνεχεία για τα πρώτα 12.000 ευρώ ο φόρος είναι 15%, για τα επιπλέον 23.000 ευρώ 35% και πάνω από 35.000 ευρώ 45%. Η προμήθεια που κρατάει η πλατφόρμα δεν αναγνωρίζεται ως έκπτωση από το εισόδημα και φορολογούμαστε και για το ποσό αυτό.
Παράδειγμα: Εάν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου το νοικιάσει για δύο βράδια με ποσό 50 ευρώ ανά διανυκτέρευση θα λάβει συνολικά από την κράτηση 100 ευρώ. Η πλατφόρμα θα κρατήσει προμήθεια 15%, άρα στο λογαριασμό του θα μπουν 85 ευρώ. Δεν θα φορολογηθεί για τα 85 ευρώ αλλά για τα 100 ευρώ. Όπως υποστήριξε ο κ. Βουραζέρης, αυτό είναι άδικο από πλευράς φορολογίας , δηλαδή το κράτος να μην αναγνωρίζει ως δαπάνη την προμήθεια αλλά και γενικά τις δαπάνες συντήρησης που γίνονται στα ακίνητα.
Ένας ιδιοκτήτης – διαχειριστής που έχει την κυριότητα 100% ενός ακινήτου και κάνει εκείνος όλη τη διαχείριση ακολουθεί τα παραπάνω βήματα. Όταν το ακίνητο έχει παραπάνω από έναν ιδιοκτήτες θα πρέπει έως 28 Φεβρουαρίου του επόμενο έτους να ενημερώνουν τον πίνακα των συν δικαιούχων ώστε να φορολογηθούν όλοι ανάλογα με το ποσοστό τους.
Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης παραχωρεί της διαχείριση σε τρίτο φορολογείται για το ποσό που θα εισπράξει από τη συμφωνία που είχαν κάνει. Ο διαχειριστής με τη σειρά του θα φορολογηθεί για το συνολικό ποσό που θα εισπράξει, μείον το μίσθωμα που θα καταβάλλει για το ακίνητο.
Ο ιδιοκτήτης παραχωρεί τη χρήση σε άλλους διαχειριστές πάνω από έναν, φορολογείται για τη μίσθωση που έκανε προς τους διαχειριστές και οι διαχειριστές με τη σειρά του για το κάθε εισόδημα που εισπράττουν.
Τι πρέπει να προσέχουμε
Για λόγους αθέμιτου ανταγωνισμού με τον κλάδο της διαμονής, το υπουργείο έχει απαλλάξει αυτές τις μισθώσεις από τον ΦΠΑ, προσοχή εδώ κρύβεται μια μεγάλη παγίδα εάν δεν προσέξουμε. Οι παροχές που επιτρέπονται σε αυτές τις μισθώσεις είναι μόνο τα κλινοσκεπάσματα και ο καθαρισμός στην αρχή της μίσθωσης. Αν όμως κάποιος προσφέρει παρεμφερείς παροχές με αυτές των ξενοδοχείων ή ενοικιαζόμενων δωματίων πχ. πρωινό, συχνό καθάρισμα, αλλαγή σκεπασμάτων κλπ λαμβάνεται ως παροχή υπηρεσίας που εντάσσεται στον ΦΠΑ, θεωρείται επιχείρηση και πρέπει να κάνει έναρξη εργασιών. Όπως τόνισε ο κ. Βουραζέρης, είναι σώφρων να μην αναφέρονται όλες οι παροχές στις πλατφόρμες.
Σημαντικό: Στην ειδική πλατφόρμα του υπουργείου οικονομικών έχουν υποχρέωση όσοι ασχολούνται με την βραχυχρόνια μίσθωση να καταχωρούν μόνο τις κρατήσεις – διαμονές που γίνονται αποκλειστικά και μόνο μέσω από τις πλατφόρμες. Αν η μίσθωση προέρχεται από απευθείας κράτηση δεν καταχωρείται στην ειδική πλατφόρμα αλλά αντιμετωπίζεται όπως στις αστικές μισθώσεις.
Ακούστε ολόκληρη την εκπομπή:
